Realidade fundiária e fragilidade do cadastro imobiliário
A política tributária municipal só é justa quando dialoga com a realidade concreta da cidade. Em Contagem, essa realidade é marcada por um processo de industrialização e urbanização aceleradas, que produziu extensas áreas com irregularidade dominial, parcelamentos informais e múltiplas unidades familiares sobre uma única matrícula.
Esse descompasso entre ocupação de fato e registro formal compromete a precisão do cadastro imobiliário municipal e fragiliza a base informacional que sustenta a tributação. A consistência cadastral depende da consolidação fundiária. Onde a titularidade é fragmentada ou ainda está em processo de regularização fundiária, o cadastro reflete essa imperfeição estrutural.
Quando a legislação passa a exigir critérios patrimoniais dependentes de consolidação cadastral ainda incompleta, o resultado não é apenas dificuldade administrativa, é insegurança jurídica e potencial exclusão de contribuintes que, na realidade econômica, possuem apenas sua moradia.
A nova regra de isenção do IPTU em Contagem
A Lei Complementar nº 390 de 30 de outubro de 2025 alterou o art. 50-B do Código Tributário Municipal e introduziu dois novos requisitos para a isenção do IPTU em Contagem: o beneficiário deve ser pessoa física e possuir apenas um imóvel no Município.
À primeira vista, o critério parece alinhado ao princípio da capacidade contributiva. A intenção é direcionar o benefício a quem realmente necessita.
O problema não está na finalidade. Está na compatibilidade entre a exigência legal e a estrutura cadastral disponível.
O modelo anterior: justiça fiscal compatível com a realidade administrativa
A redação anterior do dispositivo adotava critério objetivo: o valor venal do imóvel. Simples. Verificável. Compatível com a capacidade operacional da administração tributária.
A opção por esse modelo não foi aleatória. Resultou de processo técnico estruturado no âmbito da Secretaria Municipal de Fazenda, com ampla análise da realidade fundiária e cadastral do Município. A estratificação por faixas de valor venal e a definição dos limites de isenção buscaram compatibilizar justiça fiscal, capacidade contributiva e viabilidade administrativa, contribuindo para pacificar um debate historicamente sensível no plano político-institucional.
O desenho normativo partiu de uma premissa simples: a política tributária deve respeitar os limites informacionais do sistema que a executa.
Não era um modelo ideal. Era um modelo exequível.
O critério de “único imóvel” e a exigência de consolidação patrimonial
A nova exigência de “único imóvel” pressupõe uma base cadastral plenamente consolidada e individualizada.
Para sua aplicação segura, o Município precisaria identificar com precisão o sujeito passivo, distinguir proprietário formal de possuidor com ânimo de dono e assegurar correspondência entre matrícula, unidade imobiliária e realidade econômica.
Hoje, essa correspondência não é absoluta.
O IPTU incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse com ânimo de dono, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional. Isso exige aderência entre realidade jurídica ou econômica e o sujeito passivo indicado no cadastro. Quando essa aderência falha, a tributação perde precisão e a política pública perde legitimidade.
Se o cadastro mantém o titular registral de uma gleba como proprietário formal de diversas unidades já individualizadas de fato, o critério de “único imóvel” poderá excluir contribuintes que, na prática, possuem apenas sua residência.
Insegurança jurídica e possível exclusão de beneficiários
As consequências são previsíveis: aumento de impugnações administrativas, crescimento da judicialização e insegurança jurídica.
Com base na experiência acumulada na gestão fazendária municipal e conhecedor da estrutura do cadastro imobiliário, é possível estimar que parcela significativa, potencialmente próxima de metade, dos imóveis atualmente beneficiados pela isenção possa ser excluída caso o novo critério fosse aplicado de forma literal, sem ajustes interpretativos.
Trata-se de alteração estrutural na política fiscal vigente.
Justiça fiscal não pode depender de informação que o próprio Município ainda não consegue produzir com segurança.
Regularização fundiária e consistência cadastral: uma relação estrutural
A qualidade do cadastro imobiliário depende da consolidação da realidade fundiária. A regularização fundiária urbana não é apenas política social, é também política fiscal estruturante.
Sem matrícula individualizada, sem consolidação dominial e sem integração entre regularização fundiária e Cadastro Técnico Municipal, qualquer critério tributário baseado em titularidade patrimonial plena tende a produzir distorções.
Não há sistema tributário que opere com precisão sobre base dominial incompleta.Ignorar essa interdependência significa transferir ao contribuinte os efeitos de uma deficiência estrutural que não lhe é imputável.
Caminho responsável
A solução não está em negar a lei, mas em reconhecer suas limitações práticas.
Duas medidas podem ser consideradas:
- Aplicação prudente e interpretativa do critério, à luz da realidade cadastral;
- Modulação administrativa fundamentada em segurança jurídica e interesse público;
Sem base cadastral confiável, o requisito de “único imóvel” tende a gerar mais distorções do que justiça.
Considerações finais
A isenção do IPTU para imóveis de menor valor não constitui mero favor fiscal. Trata-se de instrumento de política pública com função social relevante, especialmente em municípios com significativa presença de áreas em processo de regularização fundiária.
O debate não é ideológico. É técnico e de justiça fiscal.
Lei boa exige execução possível. E execução possível depende de base informacional sólida.
Quando a norma se distancia da realidade fundiária que sustenta o cadastro imobiliário municipal, o risco deixa de ser apenas administrativo, torna-se jurídico e social.
Quem sofre as consequências, é o cidadão e o próprio Município.
Dalmy Freitas de Carvalho
Economista, Mestre em Contabilidade (UFRJ), Especialista em Finanças Públicas Municipais